Saftige Mieterhöhung als Schreckgespenst

| Palma de Mallorca |
Neuvermietungen werden seit einer Gesetzesänderung zum Stichtag 1. April 2015 üblicherweise auf drei statt auf fünf Jahre abgesc

Neuvermietungen werden seit einer Gesetzesänderung zum Stichtag 1. April 2015 üblicherweise auf drei statt auf fünf Jahre abgeschlossen – derzeit enden viele Verträge.

Foto: R.L.

Im zweistelligen Prozentbereich sind auf Mallorca in den vergangenen zwölf Monaten die Mieten gestiegen: "Unser Vermieter will nach drei Jahren von 800 Euro auf 1000 erhöhen. Uns bleibt nichts anderes übrig, als auf die Forderung einzugehen, wenn wir nicht umziehen wollen", so zum Beispiel der mit seiner Familie in einer Wohnung mit drei Schlafzimmern lebende Inselresident Christian R.* im MM-Gespräch.

Der Düsseldorfer bringt damit das aktuelle Marktumfeld und die Rechtslage auf den Punkt, denn Mieterhöhungen sind in Spanien fast keine Grenzen gesetzt, wenn ein Vertrag ausläuft. Einen Mietspiegel oder gar eine Preisbremse mit prozentualen Einschränkungen bei Neuvermietung gibt es hierzulande nicht. Hinzu kommt, dass die Verträge nicht dauerhaft laufen, sondern stets auf eine begrenzte Zeit abgeschlossen werden – seit einer Reform zum 1. April 2015 üblicherweise auf drei Jahre, davor waren es fünf Jahre. Diese Mietverhältnisse werden nun massenhaft beendet, was mit für die derzeitige Preisexplosion verantwortlich ist.

Dennoch sind solvente Mieter, die keine Probleme machen, nicht immer leicht zu finden. Wer sich mit dem Eigentümer gut versteht, hat daher oft einen gewissen Verhandlungsspielraum, vor allem natürlich im saisonal etwas entspannteren Winter.

Möglich ist zum Beispiel ein Neuabschluss auf drei Jahre (oder mehr) sowie die gesetzlich vorgesehene Option auf Verlängerung um ein Jahr. Falls es sich nicht um eine reine Saisonvermietung unter zwölf Monaten handelt, tritt diese automatisch in Kraft, wenn nicht mindestens 30 Tage vor Ende gekündigt wurde.

Bei dieser Verlängerung und während der ordentlichen Laufzeit ist der Mieter ein Stück weit vor willkürlichen Erhöhungen geschützt. Zwar sind Staffelmieten mit jährlichen Steigerungen von fünf oder zehn Prozent anders als früher seit 2015 nun zulässig, sie müssen jedoch im Ausgangsvertrag schriftlich fixiert werden. Prinzipiell herrscht Vertragsfreiheit, doch üblich ist eine Bindung an die Inflationsrate (IPC), die in den vergangenen zwölf Monaten laut Rechner des nationalen Statistik-amts INE 2,2 Prozent betragen hat (www.ine.es/calcula). Ist nichts zu Mieterhöhungen ausgesagt, so sind diese nach der aktuellen Rechtslage nicht zulässig.

Wenn zwar von jährlichen Erhöhungen die Rede ist, jedoch offen bleibt, wonach sich diese richten sollen, dann gilt laut dem Internetportal enalquiler. com eine etwas andere Berechnungsgrundlage. Anzuwenden sei dann der "Index zur Garantie der Wettbewerbsfähigkeit" (Indice de Garantía de Competitividad). Dabei handelt es sich um eine theoretische volkswirtschaftliche Vergleichsgröße zwischen Spanien und der Eurozone insgesamt. Sie ist kompliziert zu berechnen und betrug zuletzt -0,59 Prozent (Stand August 2018). Zum Zweck von Mietwertaktualisierungen dürfen dabei jedoch 0 Prozent nicht unterschritten und 2 Prozent nicht überstiegen werden, solange die Europäische Zentralbank nichts an ihren mittelfristigen Inflationszielen ändert.

Im Fall eines Basisvertrags oder gar einer mündlichen Absprache würde derzeit also eine recht mieterfreundliche Regelung zum Tragen kommen.

(aus MM 45/2018)

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Metti / Vor 8 Tage

Mats: das habe ich so auch nicht behauptet: hunderttausende. Nur einer fängt damit an horrende Mieten zu nehmen. Jemand anderes sieht das es funktioniert und nimmt die hohe Miete dann auch. DAS nennt man freie Marktwirtschaft: Angebot und Nachfrage. Diesen Zustand gabs schon vor 20 Jahren mit der Mietpreisdifferenz. Warum sollte der spanische Vermieter weniger nehmen dürfen? Warum darf der deutsche Vermieter mehr nehmen? Der Markt gleicht sich an. Jeder nimmt das, was er bekommt. Läuft in jeder Metropole so, in jeden Touristengebiet in ganz Europa. Die Vernuft normale Mieten zu nehmen, bleiben auf der Strecke. Hajo: Dumpinglöhne zB Marokkaner. Kann ich bestätigen. Viele arbeiten schwarz, kassieren die Hilfe und schaffen viel von dem Geld nach Marokko. Korrekt anstellen wollen sie sich auch nicht lassen, da sie sonst weniger in der Tasche haben. Keine Polemik, sondern Argument von Marokkanern mir gegenüber..

Hajo Hajo / Vor 9 Tage

Leider hat das Gesetz zur Einschränkung der Vermietungen als Ferienwohnungen bisher eigentlich nicht gefruchtet. Also ist es auch klar, das bei ansteigendem Tourismus auch die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnung für alle diese vielen Beschäftigten sich gegen sie selbst kehrt. Auf den Canaren schlafen sie bereits in ihren Autos oder Campen illegal. Auch herrscht ein Verdrängungswettbewerb durch afrikanische Migranten, die jeden Lohn unterlaufen. Und die Behörden schaun zu, wie immer.

Mats / Vor 10 Tage

Ja Metti, weil es ja auch hunderttausende deutsche Vermieter gibt auf Mallorca. Die paar dt. Vermieter auf Mallorca sind bestimmt nicht das Problem für die Mietpreisexplosion. Das Problem sind die hier geltenden Gesetze und das nutzen die Vielzahl von Vermietern, die natürlich Spanier sind, aus.

Metti / Vor 10 Tage

Tja, auch die Geister, die man selbst gerufen hat. So lange es um hochpreisigen Verkauf ging, war die Welt in Ordnung. Es war doch nur eine Frage der Zeit, das die Mietpreise auch hochgehen, wie naiv muss man sein, das man das nicht kommen sieht. By the way: der ausländische Vermieter, zB der Deutsche hat vor X Jahren schon anstatt zb 400 € auch 650€ Euro und mehr genommen, mit der Begründung: das muss ich min. dafür haben und diese Immobilien waren auch nicht auf deutschem "Standart", sofern es so einen überhaubt gibt. Das sich der Markt auch dahinghend angleicht, wen ist das zu verübeln: Der Nachbar nimmt und bekommt es, hey also nehme ich das auch.

Gekko / Vor 11 Tage

Dann gehen wir halt auf eine andere Insel. Mieten erhöhen oder die Leistungen zu erhöhen geht überhaupt nicht. Mir tun vor allem die Mallorciner leid. Die landen irgendwann in der Holzbaracke weil sie vom eigenen Volk ausgebeutet werden.

BiancaD. / Vor 11 Tage

Ich würde mich auf keinen Fall erpressen lassen, nach Auslauf des Mietvertrags mehr zu bezahlen. Vielleicht sollte man einmal bei so einem hohen Mietzinslevel auch die Immobilie auf dieses Level bringen. Richtige Heizung und richtige Isolierung........ so wie man überall für das Geld etwas mieten kann.

Mats / Vor 11 Tage

Na das passt ja zu den Durchschnittseinkommen (Siehe Artikel darunter) Dann ist der Lohn schon mal weg für ein Dach über dem Kopf und nun ??????-Wahnsinn!!