Der dunkelblaue Kugelschreiber kreist über dem Blatt des Vertrages. Gleich wird die junge Deutsche ihre Unterschrift unter den Mietvertrag auf Mallorca setzen. Sie hält kurz inne. Eine letzte Frage möchte sie noch klären: Die Kaution werde ja sicherlich verzinst. Auf welchem Konto der Vermieter den Betrag einzahlen werde. Ihr Fast-Vermieter schaut verständnislos. "Konto? Zinsen? Nein, das gibt es hier nicht."
Das sei in Spanien unüblich, bestätigt auch der auf Immobilien- und Mietrecht spezialisierte Anwalt Joachim Süselbeck, der seit 15 Jahren auf Mallorca tätig ist. "Die Kaution wird direkt in einen neuen Anzug im El Corte Inglés investiert", sagt er lapidar. Spanien sei ein Land der Immobilienkäufer, nicht der Mieter. Viele Mallorquiner seien noch der Auffassung, dass Mieten etwas für Arme sei. "Viele Vermieter sind gerade gegenüber ausländischen Mietern skeptisch", sagt Süselbeck und erklärt es durch die Tatsache, dass viele Ausländer nicht im Melderegister eingetragen und dementsprechend auch bei Auszug nicht nachzuverfolgen seien. Die Folge der Vermieterangst: enorme Leerstände, gerade in Zeiten der Krise.
Die seit 2013 geltende Gesetzgebung hat die Vermieterrechte gestärkt. Die Mindestlaufzeit, in der Mieter relativen Kündigungsschutz genießen, hat sich von fünf auf drei Jahre verkürzt. Befristete Verträge, häufig mit einer einjährigen Mindestdauer, sind in Spanien und auf den Balearen üblich, was viele Mieter mit der nicht ganz legalen, aber viel praktizierten Technik des "Kaution-Abwohnens" lösen. Zieht man vor dem im Vertrag festgelegten Termin aus, wird häufig die Kaution einbehalten. Die gesetzlich für beide Seiten geltende Kündigungsfrist von 30 Tagen erfüllt in so einem Fall lediglich den Zweck, die andere Seite rechtzeitig in Kenntnis zu setzen. Die Reaktion vieler Mieter, die vorher ausziehen möchten: Sie zahlen die letzte Monatsmiete nicht.
Deutsches und spanisches Mietrecht unterscheiden sich in einem Punkt deutlich voneinander: in dem der Mietminderung. Wo bei Wasserschaden oder anderen starken Mängeln ein bestimmter Prozentsatz in Deutschland gesetzlich festgelegt ist, darf der Mieter in Spanien die Miete nicht eigenständig herabsetzen. "Er sollte es sogar tunlichst unterlassen", warnt Süselbeck, denn dann könne sofort gekündigt werden. Stattdessen müsse man ein zertifiziertes Schreiben mit Verlangen auf Nachbesserung einreichen, ein sogenanntes notarielles Requimiento oder Burofax. Komme der Vermieter dieser Aufforderung in einem bestimmten Zeitraum nicht nach, dürfe der Mieter selbst Handwerker beauftragen und die Kosten auf den Vermieter übertragen.
Beim Abschluss eines Mietvertrags rät der deutsche Anwalt, auf folgende Punkte besonders zu achten:
Was jetzt nach vielen Fallstricken klingt, läuft in den meisten Fällen friedlich ab - solange beide Seiten am Anfang darauf achten, was im Vertrag steht und sich ihrer Rechte bewusst sind. Ein Plus in Spanien: Verträge können häufig frei ausgehandelt werden. Ein Mieterparadies mit Mieterschutzbund und Mieterberatung ist Mallorca dennoch nicht, aber wenn man weiß, worauf es bei Vertragsabschluss ankommt und welche Hürden zu beachten sind, kann man auch als Mieter hier sein Glück finden.
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