Sie können praktisch gleich einziehen", sagt die runzelige Mallorquinerin und deutet auf zwei altmodische Schränke, gewöhnungsbedürftige Bilder an den Wänden und eine abgenutzte Sofagarnitur, die sich an ähnliche Schmuckstücke in der Mietwohnung anschmiegt. "Voll möbliert", fügt sie hinzu und strahlt. Recht hat sie - Stil dagegen nicht wirklich. Wer auf Mallorca schon einmal auf der Suche nach Mietwohnungen im mittleren Preissegment war, dem sind solche Situationen vermutlich bekannt: In Spanien wird in der Regel möbliert vermietet. Das kann von Vorteil sein - schließlich kann man sich den Küchenkauf sparen. Oder, wie im Fall von Stil-Sündern, zu denen auch die alte Vermieterin zählt, doch eher zur Weitersuche verleiten.
Doch nicht nur die Gebräuche sind in Spanien anders, auch das Mietrecht unterscheidet sich an manchen Stellen vom Deutschen. "Es generell als mehr oder weniger mieterfreundlich zu bezeichnen als das deutsche, ist schwer", erklärt Johanna Katharina Boeck. Seit fünf Jahren ist die deutsche Juristin auf Mallorca als Rechtsanwältin für die Kanzlei Monereo Meyer Marinel·lo Abogados in Palma tätig. Sie kennt die Rechtslage in beiden Ländern und weiß: "Bei einigen Beispielen kommt das spanische Mietrecht den Mietern zugute, bei anderen eher den Vermietern."
Mietdauer und Kündigungsfristen:
"In den ersten drei Jahren kann nur der Mieter den Vertrag einseitig ohne Gründe kündigen", berichtet Boeck. Der Vermieter habe diese Möglichkeit in den Anfangsjahren dagegen nur dann, wenn schwerwiegende Gründe wie die Anmeldung des Eigenbedarfs ("necesidad propia") vorliegen oder aber der Mieter seine im Vertrag vorgeschriebenen Pflichten nicht erfüllt. Die Kündigungsfrist des Vertrags liegt in Spanien bei einem Monat, also deutlich unter der dreimonatigen Kündigungsfrist, die in Deutschland üblich ist. "Aber hier kommt es natürlich genau wie bei allen Details darauf an, welche Vereinbarungen im jeweiligen Vertrag festgehalten worden sind", so Boeck.
Mietkosten:
Einen Mietspiegel wie in Deutschland gibt es in Spanien nicht. "Grundsätzlich gibt es wenig Möglichkeiten, sich bei der Festlegung der Miete zu orientieren", erklärt Boeck. Auch bei der Erhöhung kommt es darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde. "Einigen sich beide Parteien darauf, dass es keine jährliche Erhöhung geben soll, so ist dies bindend", so Boeck weiter. Ist eine Erhöhung abgemacht, so kann das Ausmaß entweder im Vertrag festgemacht werden und ist vor Vertragsabschluss frei bestimmbar. "In manchen Verträgen steht allerdings nur geschrieben, dass sich die Miete jährlich erhöht, aber nicht, wie sehr." Dann müssen sich die Vermieter bei ihren Forderungen nach der Inflationsrate ("índice de precios de consumo") richten.
Renovierungen:
Die Abnutzung ("deterioro") des Mietobjekts muss in Spanien laut dem geltenden Mietrecht ("Ley de Arrendamientos Urbanos") der Mieter tragen. "Hat der Vermieter beim Einzug eine wohngerechte Immobilie zur Verfügung gestellt, so muss diese beim Auszug im Urzustand zurückgegeben werden", betont Boeck. Selbstverständlich muss jedoch auch der Vermieter während der Mietzeit dafür sorgen, dass nicht vom Mieter verschuldete Schäden wie Rohrbrüche behoben werden. "Schwierig wird es in Spanien für Mieter, wenn der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt", so Boeck und betont: "Einfach eigenständig als Ausgleichsanspruch und Druckmittel weniger Miete zahlen geht in Spanien nicht." Denn dann könne der Vermieter das als fehlende Mietzahlung betrachten und dem Mieter Vertragsbruch vorwerfen. Boeck: "An der Stelle sitzt der Vermieter in Spanien eindeutig am längeren Hebel."
Modernisierungen:
Weniger Freiheiten hat der Vermieter dagegen, wenn es um von ihm initiierte, nicht zwingend notwendige Modernisierungsmaßnahmen geht. "In den ersten drei Jahren nach Vertragsabschluss kann er die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen." Erst nach dieser Zeit sei eine Teilübertragung der Kosten möglich.
Alte Mietverträge:
Das geltende Mietgesetz geht auf eine Reform vom 5. Juni 2013 zurück. "Alle Verträge, die vorher abgeschlossen wurden, unterliegen anderen Regelungen", weiß Boeck und lacht: "In einigen Stadtteilen von Palma sind mir sogar mal Verträge untergekommen, die noch aus der Franco-Zeit stammen." Das ist aber eher selten - schließlich ist Mieten in Spanien ohnehin eher eine Randerscheinung: Die große Mehrheit der Menschen lebt im Eigenheim.
(aus MM 09/2016)
1 Kommentar
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Hallo,...ist eine Kündigung eines spanischen Mietvertrags per whatsapp rechtskräftig?