So wird das Ferienhaus auf Mallorca besteuert

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Wie wird meine Ferienimmobilie besteuert? Diese Frage stellen sich viele Hausbesitzer auf der Insel.

Wie wird meine Ferienimmobilie besteuert? Diese Frage stellen sich viele Hausbesitzer auf der Insel.

Foto: Ultima Hora

"Das kommt mir spanisch vor“, das können Ferienhausbesitzer oftmals so unterschreiben, weiß Willi Plattes, Geschäftsführer von European Accounting. Das Steuerbüro mit Sitz in Palma beschäftigte sich in seinem achten Webinar mit dem Thema „Besteuerung der Ferienimmobilie eines deutschen Steuerbürgers in Spanien“. Wer in Deutschland lebt und auf Mallorca ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss auf einige steuerliche Fallstricke aufpassen. „Das spanische Steuerrecht hat einige kryptische Besonderheiten“, betont Willi Plattes.

Plattes agierte in dem Online-Seminar als Experte für spanisches Steuerrecht. Die deutschen Vorschriften erläuterte Dr. Simone Wick, Fachberaterin für internationales Steuerrecht in der Hamburger Kanzlei Dierkes und Partner. Im Webinar führten sie durch drei Szenarien des Steuerdschungels beider Länder: die selbstgenutzte Immobilie, die Vermietung – sowohl an Langzeitmieter als auch an Feriengäste – sowie die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft.

Wichtig ist, dass im spanischen Steuerrecht die Selbstveranlagung und 
-versteuerung („Autoliquidación“) gilt. Das Finanzamt fordert nicht zur Steuererklärung auf. Sondern sie muss selbst ausgefüllt, kontrolliert und abgegeben werden. „Diese Pflichten haben Sie zu erfüllen“, betonte Plattes einleitend. Für Immobilien auf Mallorca, die der Eigentümer selbst nutzt, aber nicht als dauerhaften Wohnsitz bewohnt, fällt eine Selbstnutzungssteuer an, das gilt für Spanier und Ausländer.

Simone Wick wies auf das bestehende Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien hin: Wurden Steuern in einem Land bezahlt, werden sie in einem anderen angerechnet. „In Deutschland löst eine selbstgenutzte Ferienimmobilie keine Besteuerung aus“, sagte die Expertin. Sie riet dennoch, das Haus oder die Wohnung auf Mallorca beim deutschen Finanzamt anzugeben.

Was passiert, wenn das Ferienhaus beziehungsweise die -wohnung auf Mallorca wieder verkauft wird? In Spanien fallen für Nichtresidenten 19 Prozent Steuern beim Immobilienverkauf an. Aus deutscher Sicht müssen solche Immobilien innerhalb von drei Jahren genutzt worden sein, damit der Verkauf steuerfrei ist. „Anders sieht es allerdings aus, wenn mehrere Objekte verkauft werden“, betonte Simone Wick, dann können durchaus Steuern anfallen. Vor dem Verkauf sollte also immer ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Wird die Mallorca-Immobilie vermietet, ist es sowohl in Spanien als auch in Deutschland möglich, gewisse Werbungskosten wie Abschreibungen abzusetzen. „Hierzulande müssen die Einkünfte aus Verpachtung und Vermietung jedes Quartal erfasst und beim Finanzamt eingereicht werden“, erklärte Willi Plattes, es gilt wieder die Verpflichtung, sich selbst darum zu kümmern. Solche Gewinne werden mit 19 Prozent besteuert. Bei langfristiger Vermietung in Spanien wird in der deutschen Steuererklärung über die „Anlage V“ das Finanzamt informiert, diese Einkünfte fließen mit in die Berechnungsgrundlage ein.

Wer seine Immobilie an Urlauber vermieten möchte, braucht auf den Balearen eine Ferienvermietungslizenz, die vom Tourismusministerium erteilt wird. Auch Ferienvermieter müssen pro Quartal eine Steuererklärung abgegeben. Je nach Aktivität kann der Vermieter gar als Gewerbetreibender zählen, was wiederum Steuern und Abgaben nach sich zieht. Auch für Deutschland ist wichtig: In welche Richtung geht die Ferienvermietung? „Wird eine Art Hotelservice mit Handtüchern und Frühstück angeboten, kann es sich um ein Gewerbe handeln“, sagte Simone Wick. Dem deutschen Finanzamt werden diese Gewinne über die „Anlage V“ (Vermietung) oder die „Anlage G“ (Gewerbe) mitgeteilt. „Auch hier werden bereits in Spanien gezahlte Steuern angerechnet.“

Die Vor- und Nachteile der Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft wie einer spanischen SL (vergleichbar einer deutschen GmbH) beim Immobilienerwerb erörterten die Fachleute abschließend. „Mittlerweile existiert eine Vielzahl von Beschränkungen, die es beim Privatkauf nicht gibt“, so Plattes. In Deutschland sei die sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung diskutiert worden. Bekommt das Finanzamt davon Wind, drohen hohen Nachzahlungen oder gar Freiheitsstrafen wegen Steuerhinterziehung. „Sollten Sie noch über so eine Struktur verfügen, müssen Sie dringend mit einem Steuerberater sprechen“, mahnte Simone Wick die Teilnehmer des Webinars an.

Seit Ende April bietet das Steuerbüro solche Online-Seminare an, die Idee dazu entstand während der Ausgangssperre in Spanien. Im September setzt European Accounting die Reihe fort. Die Teilnahme ist kostenlos. Die Videos der einzelnen Webinare können auch über die 
Internetseite zu einem späteren Zeitpunkt angeschaut werden.

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