Fincas in rechtlicher Grauzone

Worum geht es?

Das balearische Bodengesetz, dem der Inselrat im Juli zustimmte, sieht die Möglichkeit vor, illegal errichtete Häuser auf ländlichem Grund ("suelo rústico") unter bestimmten Bedingungen nachträglich zu legalisieren. Das gilt auch für ohne Genehmigung erstellte Anbauten und Erweiterung wie etwa Schwimmbecken. Es gibt keine offiziellen Zahlen über die Anzahl der in der Vergangenheit erfolgten Verstöße gegen die Bauvorgaben in den einzelnen Gemeinden, aber Schätzungen gehen allein auf Mallorca von 20.000 illegal errichteten Landhäusern aus.

Wie kann das sein?

Fakt ist, dass auf Mallorca Landhäuser beliebt sind. Viele Insulaner verbringen gerne die Wochenenden im Grünen auf eigenem Grund, wo sie Grillfeiern veranstalten, Kleintiere züchten, Obst und Gemüse anbauen. Die alten "Casas de campo" haben eine lange Tradition. Häufig waren es früher landwirtschaftliche Geräteschuppen, die nach und nach in Heimarbeit ausgebaut und modernisiert wurden. Auch ausländische Mallorca-Fans erwarben in der Vergangenheit Häuser dieser Art als Ferien-Fincas. Die hohe Nachfrage löste zeitweise sogar einen Boom an Neubauten aus.

Welche Immobilien dürfen nun legalisiert werden?

Nach Angaben der technischen Leiterin des Inselrates für Bau- und Territorialfragen, Catalina Terrassa, können nur Landhäuser nachträglich legalisiert werden, gegen die von den Behörden bislang kein Strafverfahren eingeleitet worden ist. Der Hausbau beziehungsweise die illegale Erweiterung muss zudem länger als acht Jahre zurückliegen. Für Häuser in Naturschutzgebieten ("Anei") gelten noch strengere Anforderungen: Sie müssen bereits vor 1991 gestanden haben, um legalisiert werden zu können.

Wie kann ein Haus legalisiert werden?

Notwendig ist zum einen das Bezahlen einer Geldstrafe, die sich auf die Baukosten bezieht, also Material- und Arbeitsaufwand. Sobald die Zustimmung des Inselrates zum Bodengesetz rechtskräftig ist, beginnt eine Frist von drei Jahren. Beantragt der Hauseigentümer die Legalisierung seiner Immobilie im ersten Jahr, muss er zu den Baukosten ein Bußgeld in Höhe von 15 Prozent zahlen. Im zweiten Jahr steigt der Strafzins auf 20, im dritten Jahr auf 25 Prozent.

Welche Kosten fallen noch an?

Der Eigentümer muss zum Bußgeld auch die entsprechenden Steuern und Gebühren für Genehmigungen begleichen, wie sie bei einem regulären Bauauftrag angefallen wären.

Wie muss man vorgehen?

Besitzer eines illegalen Landhauses müssen einen zugelassenen Architekten beauftragen. Dieser ermittelt und dokumentiert das verbotene Bauvolumen und errechnet daraus die Baukosten. (Für diese Arbeit bezieht der Architekt ebenfalls ein Honorar, dass sich an der Höhe der Baukosten bemisst). Gleichzeitig erarbeitet der Fachmann Vorschläge, wie der illegale (An-)Bau den kommunalen Bauauflagen und Landschaftsschutzbestimmungen anzupassen ist. Das könnte bedeuten, dass ein Wellblechdach mit Ziegeln gedeckt, eine Mauer mit Natursteinen verkleidet werden müsste, oder ob farbige Fensterläden in traditionelles Grün zu streichen seien. Auch alte Sickergruben müssten gegen moderne Sanitärtanks fürs Abwasser ausgetauscht werden.

Wie geht es weiter?

Der Architekt reicht die Dokumente, in denen insbesondere das Alter der Bauten zu belegen ist, im Rathaus der zuständigen Gemeinde ein. Dort sind es die technischen Mitarbeiter im Bauamt, die über die Legalisierung zu entscheiden haben. Das zu zahlende Geld muss an die Gemeinde entrichtet werden.

Wozu das ganze Prozedere?

Der Gesetzgeber sah die Notwendigkeit, Immobilieneigentümern einen Ausweg aus einer juristischen Grauzone zu weisen. Denn häufig sind die Verstöße gegen die Baubestimmungen verjährt. Sie liegen so lange zurück, dass die Behörden die Immobilien einerseits nicht mehr abreißen können. Andererseits können die Eigentümer ohne Legalisierung keine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhalten und somit wiederum keine Anschlüsse an das Trinkwasser- oder Stromnetz beantragen. Auch der Besitzerwechsel der Immobilie schafft Probleme, etwa wenn Kaufinteressenten auf eine "legale" Immobilie Wert legen.

Kritische Stimmen

Der Vorstoß der Regierung ist bereits bei der Verabschiedung des Bodengesetzes teils auf massive Kritik gestoßen. Denn auf der einen Seite wird Bausündern gegen Zahlung von reichlich Geld letztlich eine administrative Absolution erteilt. Auf der anderen Seite befinden sich die Landhäuser heute zum Teil im Besitz von Eignern, die sie nur erworben, nicht aber errichtet haben. Und sicherlich gibt es auch Fälle, bei denen es schwer fällt, nicht von fragloser Ungerechtigkeit zu sprechen. Ein Fallbeispiel: Eine mallorquinische Familie verkaufte einst ein Seegrundstück, das nicht bebaut werden durfte, zum gängigen Bodenpreis. Der Neubesitzer errichtete dort illegal ein Haus. Wenn er es jetzt legalisiert bekommt, hat er ein schmuckes Chalet mit Land, das ihm nie verkauft worden wäre, wenn ein Hausbau schon damals im Rahmen des Möglichen gelegen hätte.

Was passiert mit dem Geld, das die Gemeinden jetzt einnehmen?

Die Rathäuser dürfen die Gelder nur zweckgebunden im Sinne der Nachhaltigkeit verwenden. Entweder für Maßnahmen des Natur- und Umweltschutzes, etwa für Wiederaufforstung, oder zum allgemeinen Wohle der Kommune, etwa durch den Bau von Sozialwohnungen und -einrichtungen, Parks, Grünzonen.

Wird es jetzt zu einer Flut von Legalisierungsanträgen kommen?

Catalina Terrassa ist skeptisch. Sicherlich werden hier und da Eigentümer den Weg in die Legalität beschreiten. Aber andererseits seien ältere Immobilien nicht vom Abriss bedroht. Viele Eigentümer haben sich dort mittlerweile "häuslich" eingerichtet, etwa mit Solarstrom und Wasserzisternen. Oder mit einem extra langen Stromkabel vom Nachbarn.

Und die Auswirkungen für die Wirtschaft?

"Wir begrüßen die Neuregelung", sagt der Verbandspräsident der balearischen Kommunen (Felib), Joan Albertí. Die Legalisierungen bedeuten Einnahmen für Rathäuser und Architekten, ohne dass neue Häuser gebaut werden können. Eine moderate Auftragslage verspricht sich auch der Verband der balearischen Baufirmen, da Arbeiten für neue Sickergruben, Installationen und Dächer notwendig werden. "Andererseits rechne ich nicht mit einer Lawine an Anträgen", sagt Verbandspräsident Eduardo López. Dazu seien die Kosten für viele Eigentümer reichlich hoch.

(aus MM 28/2014)