Um einen Eindruck von der Wertsteigerung mallorquinischer Immobilien zu bekommen, reicht ein Blick ins Zeitungsarchiv. In den Anfangsjahren des Mallorca Magazins wimmelte es dort nur so vor Kleinanzeigen, in denen Apartments, Dorfhäuser und ganze Landgüter zu aus heutiger Sicht wahren Spottpreisen angeboten wurden. Baugrundstücke in Küstennähe gab es schon für 7000 Mark. 1971 kostete eine Meerblickwohnung in Palmanova 17.050 Mark. Anfang der 1980er Jahre musste 28.000 Mark hinblättern, wer sich ein volleingerichtetes Apartment in Alcúdia leisten wollte.
Keine Frage: Selbst inflationsbereinigt hatten viele Mallorca-Immobilien im Laufe der vergangenen Jahrzehnte einen hübschen Wertzuwachs. Immobilienunternehmer Lutz Minkner (Minkner & Bonitz) weiß von Häusern, deren Wert sich innerhalb weniger Jahre verdoppelt, oder gar verdreifacht hat. Laut Minkner, der den Markt auf der Insel seit mehr als 30 Jahren genau kennt, verkauft kaum jemand seine Mallorca-Immobilie mit Verlust. Im Gegenteil.
Und dennoch kommen die wenigsten Käufer mit dem erklärten Ziel zu ihm, in erster Linie eine hohe Rentabilität zu erzielen. „Von 100 Interessenten wollen vielleicht zwei ihre Mallorca-Immobilie vermieten”, sagt Minkner. Weder Ferien-, noch Langzeitvermietung seien ein großes Thema bei seinen Kunden. „Die meisten Leute wollen die Immobilie selbst nutzen.” Die wichtigste Rendite sei die Lebensqualität. „Denn das ist mit Geld nicht zu bezahlen.”
Hin und wieder gebe es einen Investor, der ganz gezielt nach Immobilien in sehr guter Lage suche, die eine Grundsanierung brauchen und daher vergleichsweise günstig zu haben sind. Nach der Aufwertung lassen sich dann viel höhere Preise erzielen. „Oder aber es wird gleich abgerissen und in bester Qualität neugebaut”, sagt Minkner. Dabei mal eben eine hohe Rendite zu erzielen, sei allerdings gar nicht so einfach. Schließlich sind die Einkaufspreise auch in diesen Fällen alles andere als niedrig, man dürfe die Nebenkosten nicht vergessen und müsse ja auch das investierte Geld wieder herausbekommen.
Laut Marina Khitarova ist das Angebot in diesem Bereich derzeit obendrein ziemlich knapp. Die Inhaberin der Firma Mallorca Primehomes in Santa Ponça vermutet, dass viele Besitzer entsprechender Immobilien, die grundsätzlich verkaufen wollen, angesichts der derzeitigen Ungewissheit lieber abwarten, weil keine bessere Geldanlage in Sicht ist. Khitarova arbeitet vor allem mit Ausländern, die entweder eine Ferienimmobilie für die Eigennutzung suchen, oder aber ein Investitionsobjekt. Letzteren geht es in erster Linie um die Rendite. „Grundsätzlich hat sich das Geschäft zuletzt etwas abgekühlt.” Dennoch seien die Preise stabil geblieben. „Es war immer eine gute Idee, auf Mallorca in Immobilien zu investieren – und das wird auch so bleiben. Es handelt sich einfach um eine wunderschöne Insel.”
Mit den Besonderheiten des mallorquinischen Immobilienmarktes kennt sich auch Kent Steinbach aus, Franchisepartner der Regionen Palma & Südwesten des Immobilienunternehmens Porta Mallorquina. „Die Langfristvermietung ist auf Mallorca meiner Erfahrung nach kein interessantes Instrument, um Rendite zu erzielen”, sagt er. Das liege in erster Linie daran, dass die Kaufpreise mittlerweile so exorbitant hoch sind. „Selbst wenn ich eine Immobilie für 500.000 oder 600.000 Euro kaufe und dann für 1500 oder sogar 2000 Euro im Monat vermiete, ist das trotzdem noch nicht wirklich lukrativ”, sagt Steinbach. „Je teurer die Immobilie, desto weniger attraktiv die Langzeitvermietung.”
Das ist auch der Grund, warum sich das Vermieten von Wohneigentum nirgendwo sonst in Spanien derart wenig lohnt, wie auf Mallorca und den Nachbarinseln. Zu diesem Ergebnis war zumindest kürzlich eine Studie des Onlineportals Pisos.com gekommen. Nur in vier Comunidades Autónomas sei die Rentabilität noch unvorteilhafter, hieß es. Diese liegt der Studie zufolge auf den Balearen statistisch gesehen bei jährlich lediglich 4,5 Prozent. Daran ändern auch die vergleichsweise hohen Mieten auf den Inseln nichts. „Die hohen Immobilienpreise hinterlassen bei der Rentabilität ihre Spuren”, so Ferran Font, der Verfasser der Studie. Es nütze wenig, wenn Wohnraum zwar für spanische Verhältnisse teuer vermietet werden könne, der Anschaffungspreis aber noch viel höher liege.
Dazu kommt laut Kent Steinbach von Porta Mallorquina, dass der Mieterschutz in Spanien stark ausgeprägt ist und die Gerichte langsam arbeiten. „Hier kann es passieren, dass ein Mieter nur zwei Monate zahlt und dann einfach aufhört”, sagt er. Bis ein Gericht dann die Räumung verfügt, könnten Jahre vergehen. „Das ist definitiv auch ein Faktor, der gegen Langzeitvermietung spricht.” Kein Wunder also, dass diese Option in Spanien viel weniger häufig gewählt wird, als etwa in Deutschland.
Auch die Schwierigkeit, mit spanischen Banken einen Immobilienkauf zu finanzieren, trage dazu bei. So sind die hiesigen Geldinstitute nach dem Platzen der Immobilienblase und der daraus folgenden Bankenkrise zu einer vergleichsweise restriktiven Politik übergegangen. So sei es vor allem für ausländische Käufer nicht mehr möglich, den kompletten Preis einer Immobilie von der Bank finanzieren zu lassen. Zudem sind die monatlichen Rückzahlungsraten relativ hoch, was eine etwaige Rendite schmälere.
Lukrativer sei die Ferienvermietung. „Das kann schon sehr attraktiv sein”, so Steinbach. Es sei zwar mittlerweile schwierig, eine entsprechende Lizenz zu bekommen, die Zahl der bestehenden Ferienvermietungsgenehmigungen aber sei ausreichend. „Viele Kunden halten ganz gezielt Ausschau nach einem Objekt mit einer solchen Lizenz.” Häufig mit dem Ziel, dieses dann ausschließlich zur Ferienvermietung zu nutzen. Fälle, in denen die Immobilie dann sowohl als Ferienwohnung des Besitzers, als auch als Mietobjekt genutzt wird, seien seltener. „Das bringt ja das Problem mit sich, dass man immer wieder fremde Leute in seinen eigenen vier Wänden hat. Das muss man wollen.” Außerdem gehe die Ferienvermietung viel stärker an die Substanz der Immobilie. Der Aufwand zur Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten seien meist nicht unerheblich.
Das sieht auch Hans Lenz so, Vorsitzender des balearischen Maklerverbandes Abini. Er geht sogar noch ein Stück weiter: Nach seiner Erfahrung liegt die Rentabilität bei Kurzzeitvermietungen nicht weit entfernt von der Rentabilität bei Langzeitvermietungen. „Das liegt daran, dass man dabei viel höhere Kosten hat”, sagt er und nennt die Gebühren der Vermittlungsplattformen, Personalausgaben sowie die höhere Abnutzung der Immobilie bei der Vermietung als Ferienunterkunft. „Natürlich hat man den Vorteil, dass man bei Kurzzeitvermietung die Immobilie auch selbst nutzen kann, was am Ende hängenbleibt, ist aber in etwa dasselbe.”
Eine Möglichkeit, die für Spanien typischen Schwierigkeiten bei Langzeitvermietungen zu umgehen, sind laut Lenz befristete Mietverträge, die sogenannten „Contratos de temporada”. Deren Laufzeit sei deutlich kürzer, zudem werde die Miete in diesen Fällen häufig schon für mehrere Monate im Voraus bezahlt. Das garantiere Vermietern gewisse Sicherheiten. Daher könne man nicht generell sagen, dass das Vermieten zum Generieren von Rendite nicht geeignet sei. „Man sollte sich aber auf jeden Fall beraten lassen und die Verträge genau prüfen.”
Eine gute Vorbereitung erfordert auch die Methode „Fix & Flip”, bei der Investoren eine mehr oder weniger heruntergekommene und renovierungsbedürftige Immobilie zu einem günstigen Preis erwerben, diese auf Vordermann bringen und aufhübschen, um sie dann zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen. Die Rendite, die hier zu erzielen ist, variiere stark und sei extrem projektabhängig, sagt Hans Lenz. Mehr als sechs Prozent pro Jahr könne man aber erwarten. Ohne Vorkenntnisse jedoch sei das nicht machbar. So müsse man etwa den Verkaufspreis so genau treffen, dass die Immobilie dann auch rasch einen neuen Besitzer findet. Zieht sich der Verkauf nämlich in die Länge, treibe das dann auch die Kosten in die Höhe und schmälere die Rendite.
Kent Steinbach hält „Fix & Flip” dennoch für am lukrativsten. „Das ist eine total beliebte Methode”, sagt er. „Wir haben ständig Anfragen nach solchen Objekten.” Es gebe viel mehr Kunden, die auf diesem Wege Rendite erzielen wollen, als durch Vermietung. Dass dies kein Selbstläufer ist, betont aber auch er. „Das ist nicht ohne, das macht man nicht mal eben so nebenbei. Viele zahlen hier Lehrgeld.” Hin und wieder gebe es Fälle, in denen Probleme mit der Legalität der Immobilie auftauchen. Außerdem benötige man ein gutes Netzwerk, Kontakte in die Baubranche, zu Handwerkern etwa. Auch gute Marktkenntnisse seien vonnöten, um die runderneuerte Immobilie später auch tatsächlich zu dem Preis wieder verkaufen zu können, den man sich vorgestellt hat. Dennoch: „Derzeit ist dies die attraktivste Methode, um mit einer Mallorca-Immobilie Rendite zu erzielen”, sagt Steinbach.
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