Die Mietkultur auf Mallorca unterscheidet sich bedeutend von der deutschen, was vor allem daran liegt, dass Spanien ein Land der Immobilienbesitzer, weniger der Mieter ist. Verträge gibt es hier oft nur befristet, Kautionen werden einfach ?abgewohnt?, viele Wohnungen möbliert überlassen ? teilweise mit einer alten, wenig ansehnlichen Einrichtung. Für viele Deutsche, die sich auf der Insel niederlassen, ist der Mietmarkt ein Dschungel, etliche Mallorquiner wiederum versuchen, mit der geringstmöglichen Investition in ihre Objekte die größtmögliche Geldsumme zu erwirtschaften. Geht das zusammen? MM bringt Licht ins Dunkel und erklärt, wo Fallen lauern. Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Wo ist das spanische Mietrecht geregelt?
Den Grundrahmen für das Mietrecht bildet das spanische Mietgesetz von 1994 (?Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos?, auch ?LAU?), das 2019 zuletzt grundlegend modifiziert worden ist. Dieser Normenkatalog unterscheidet grundsätzlich zwischen der Miete zum Wohnen und der Miete zum sonstigen Zweck. In Artikel 2 ist das Konzept der privaten Wohnraummiete definiert. Demnach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn ein Vertrag über ein bewohnbares Gebäude geschlossen wird, dessen Zweck darin besteht, dem Mieter als ständiger Wohnsitz zu dienen.
Wie lange dauert ein Mietvertrag?
Die Parteien können sich über die Dauer der Vermietungen grundsätzlich frei einigen. Liegt diese jedoch unter fünf Jahren, verlängert sich der Mietvertrag um Jahresfrist bis zu einer Dauer von fünf Jahren insgesamt. Kündigt dann keine der Parteien, so verlängert sich der Vertrag jeweils um ein weiteres Jahr, bis erneut drei Jahre erreicht sind. Die Fünf-Jahres-Frist und die dreijährige Verlängerung waren mit der Modifizierung des Gesetzes im Frühjahr 2019 festgelegt worden. Zuvor hatte die Grundmietdauer nur drei Jahre betragen. Durch diese Befristung haben es Vermieter auf Mallorca also deutlich leichter, Mieter ?aus der Wohnung zu bekommen?, als in Deutschland. In diesem Punkt ist das spanische Mietrecht also eher mieterfeindlich.
Müssen Mieter eine Kaution hinterlegen?
In der Regel ja. Die Kautionshinterlegung ist in Artikel 36 des ?LAU? geregelt. Sie erfolgt meist in Höhe einer Monatsmiete ohne Verzinsung. Der Vermieter darf im Einzelfall neben der Kaution auch weitere Sicherheiten und Garantien, aber maximal bis zu einer Höhe von zwei Monatsmieten, verlangen. Die Kaution beziehungsweise entsprechende Sicherheitszahlungen dürfen nicht als Mietzahlung bestimmt werden. Sie werden bei Vertragsende an den Mieter zurückgezahlt, sofern die Wohnung im entsprechenden Zustand übergeben wird. Im Umkehrschluss darf der Mieter die Kaution auch nicht ?abwohnen?, also beispielsweise in den letzten beiden Mietmonaten die Mietzahlungen einstellen und mit der Kaution ?verrechnen?, wenngleich das auf Mallorca nach wie vor oft so gehandhabt wird. Die Kaution dient vielmehr zum Schutz des Vermieters, um etwaige Schäden am Mietobjekt oder offene Rechnungen der Versorgungswerke (Strom, Gas, Wasser) zu begleichen.
Gibt es in Spanien eine Mietpreisdeckelung?
Nein. Der spanische Gesetzgeber hat bei der letzten Mietrechtsreform 2019 keine Mietpreisdeckelung eingeführt. Die Erhöhung der Miete ist während der Vertragslaufzeit aber an den Verbraucherpreisindex gebunden.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Der Mieter kann unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist (mindestens 30 Tage) und nach Ablauf von sechs Monaten der Vertragslaufzeit jederzeit den Vertrag beenden. Die Parteien können für diesen Fall aber ein Recht des Vermieters auf Erhalt eines Schadensersatzes vereinbaren. Mieter sollten also genau prüfen, ob sie im Falle einer vorzeitigen Kündigung nicht zu einer solchen Zahlung verpflichtet sind, da diese Klauseln im Vertrag meist wirksam sind. Der Vermieter seinerseits ist, anders als der Mieter, grundsätzlich an die Mindestlaufzeit von fünf Jahren gebunden, es sei denn er kann dem Mieter gegenüber Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) mit einer Frist von mindestens zwei Monaten anmelden, sofern bereits ein Jahr seit Vertragsabschluss vergangen ist. Soll der Mietvertrag nach fünf Jahren auslaufen, beträgt die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter zwei, für den Vermieter vier Monate.
Darf ich in meiner Mietwohnung renovieren und ausbessern?
Hier ist zumindest Vorsicht geboten. Renovieren im Sinne von Wände weiß streichen und kleinere Reparaturen vornehmen darf der Mieter ohne Absprache mit dem Vermieter. Es dürfen aber ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters keine Umbaumaßnahmen vorgenommen werden. Wenn jedoch eine Übereinkunft zwischen Eigentümer und Mieter besteht, können Verbesserungsarbeiten an der Immobilie durchgeführt werden.
Welche Nebenkosten fallen an?
In Spanien gelten als Nebenkosten zum einen die ?generellen Kosten? (Gastos generales), zum anderen die ?individuellen Leistungen? (Servicios individuales). Bei den generellen Kosten handelt es sich beispielsweise um Ausgaben zur Instandhaltung des Gebäudes, die Müllgebühr, Ausgaben für den Gärtner, Kosten für den Unterhalt eines Swimmingpools oder für Versicherungen. Sie dürfen laut dem Mietgesetz auf den Mieter umgelegt werden. Viele Gemeinschaftskosten sind in der Regel aber vom Eigentümer bereits im Mietpreis mitberechnet worden. Individualkosten wie Strom, Wasser und Gas sind meistens vom Mieter zu zahlen.
Mängelgewährleistung und Mietminderung
Im spanischen Mietrecht gilt: Der Vermieter ist zur Mängelbeseitigung dann verpflichtet, wenn es bereits bei Vertragsschluss einen versteckten Mangel gab, welchen er kannte, der dem Mieter aber unbekannt war. Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Sache nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch zulässt oder diesen so stark einschränkt, dass der Mieter den Vertrag nicht oder zu anderen Konditionen (geringere Miete) abgeschlossen hätte. Aber: Bei Auftreten eines solchen Mangels darf der Mieter die Miete ? anders als in Deutschland ? nicht mindern! Er hat vielmehr einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Mindert er hingegen eigenständig die Miete, läuft er Gefahr, dass der Vermieter ihm wegen der ausbleibenden Mietzahlung außerordentlich kündigt. Bei kleineren Mängeln (kaputter Rolladen, klemmende Tür, nicht funktionstüchtiger Ofen), die während der Mietzeit auftreten, empfiehlt es sich, den Vermieter zu informieren und gemeinsam zu besprechen, wer die Kosten für die Reparatur trägt.
4 Kommentare
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@Grace Trombley: Schon mal geklagt? @Carlos: "wer zieht schon wegen 1 Monatsmiete vor Gericht?" - jeder gute Anwalt, weil der Verfahrensausgang klar ist!!!
Die Vermieter interessieren selbst die paar Gesetzestexte nicht, die für sie bestimmt wären. Mit geringstmöglichsten Mitteln die grösstmöglichste Geldsumme zu erwirtschaften. Und wer machts möglich? Meist die dummen Ausländer, denn bei den Einheimischen funktioniert das nicht, weil sie gar nicht die überteuerten Mieten aufbringen können. Eigentum verpflichtet, nur nicht hier, da muss der arme Mieter alles löhnen, Maklergebühren ( obwohl der Auftraggeber der Vermieter ist- normal wer beauftragt bezahlt auch ) und natürlich allfällige Problemchen, die man schnell in so Immobilien erleben muss. Aber anscheinend funktioniert ein System auch so, warum sollte dann ein Mieterfreundlicheres Gesetz auf den Weg gebracht werden.
Man kann jedem Mieter in Spanien nur raten, darauf zu bestehen, dass der Vermieter die ordnungsgemäße Hinterlegung der Kaution durch eine Übergabe einer Kopie des Formulars modelo F1 ordnungsgemäß nachweist. Am besten die Kaution selbst hinterlegen, sonst wird diese gerne grundlos einbehalten, wer zieht schon wegen 1 Monatsmiete vor Gericht?
Der Vermieter ist zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Schön wenn es im Gesetz so steht, gemacht haben das alle meine Vermieter NIE. Wenn die Immobilien schimmelten, feucht waren, wurde halt drüber gestrichen, das war auch nach unserem Auszug so. Der Mangel war also schon immer seitens des Vermieters da, aber wir Mieter hatten den finanziellen Schaden. Und wenn man krankheitsbedingt ausziehen muss, vor dem Vertragsende, weil jemand lungenkrank ist und die verschimmelte Finca nicht mehr bewohnbar, wurde dann auch noch die Kaution von tausenden Euros einbehalten. Das dazu wie hier auf Mallorca mit Mietern umgegangen wird. Selbst der Vermieter denn ich jeden Monat bar auf die Hand 1500 Euro Miete bezahlt hatte, hat nicht einmal die Ölheizung reparieren lassen, als diese im Januar aus gefallen ist. Wir haben alle deren Immobilien finanziert, nicht nur mit der Mietzahlung. Traurig, wie hier mit Mietern umgegangen wird Man fragt sich , was machen die Vermieter mit dem Geld? Eigentlich sollten sie etwas zurücklegen für Sanierungskosten, wäre vielleicht ein Punkt dies gesetzlich zu verankern.